По страницам газеты «Правда», Лю Сяньюнь, корреспондент сайта «Жэньминьван»
2013-05-28 11:47
Понятие «коммерческое жильё» в Китае появилось не так давно. Ещё немногим более 10 лет назад жители городов получали квартиры от предприятий и организаций, в которых работали. Тогда жильё не являлось товаром, и не было необходимости тратить деньги, чтобы купить его на рынке. Работники правительственных органов, учреждений и государственных предприятий могли бесплатно или по низкой стоимости получить квартиру. Им нужно было лишь доработать до определённого возраста либо подняться до соответствующего уровня или получить необходимую должность. Когда не было возможности обеспечить людей отдельным жильём, предприятия и учреждения предлагали общежития. Если же работники вступали в брак, то им предоставлялось временное жилище с лучшими условиями.
Такой системе общественного распределения жилья, возможно, позавидуют многие из молодых китайцев, не имеющих возможности купить себе квартиру. В действительности же условия проживания в городах, вплоть до 1990-х годов, были далеко не такими, как представляет их нынешняя молодёжь. Поскольку квартиры раздавались бесплатно, у предприятий и учреждений не было особой мотивации строить дома для работников. Немало государственных предприятий, строящих жильё, сталкивалось с серьёзными потерями. Поэтому их работникам обычно приходилось ждать по семь-восемь лет и дольше, для того чтобы получить жильё. Кроме того, эта система практически полностью исключала возможность смены работы.
Условия проживания в таких квартирах были далеко не идеальными. Работнику предоставлялось помещение из двух комнат площадью чуть больше 30 квадратных метров с общими кухней и ванной на несколько семей. Можно представить трудности проживания на этой жилплощади семьи, состоящей из представителей трёх поколений. Согласно статистическим данным, в конце 1950-х годов жилая площадь, приходящаяся на одного человека в городах и посёлках Китая, составляла 4,5 квадратного метра. К 1978 году эта цифра опустилась до 3,6 кввдратного метра. Это заставило руководство страны всерьёз заняться жилищной проблемой.
Ещё в 1978 и 1980 годах Дэн Сяопин выдвинул общую концепцию реформирования жилищной политики. Он предложил «продавать квартиры, принадлежащие государственным организациям, регулировать арендную плату, стимулировать индивидуальное строительство и покупку жилья». Тогда — с 1978 по 1985 год — квартиры стали продаваться работникам государственных учреждений по себестоимости или субсидированным ценам. Появились механизмы накопления средств для строительства жилых домов.
За этот период по всей стране было реализовано работникам государственных учреждений городов и посёлков более 10 миллионов квадратных метров муниципального жилья (остальное распределялось, как прежде). Вследствие возврата капитала от инвестиций в недвижимость ускорились темпы жилищного строительства. Однако этого было мало. К 1985 году свыше 27% горожан всё ещё жили в коммунальных квартирах, 7,4% жителей городов имели менее 4 квадратных метров жилой площади на человека, 37% горожан вынуждены были пользоваться общей кухней, 76% — общей ванной.
На первом рабочем заседании по реформированию жилищной системы Китая 8 августа 1988 года была поставлена цель: осуществить коммерциализацию жилья. Распределение в натуральной форме было предложено постепенно превратить в денежные выплаты. В 1991 году Госсовет КНР опубликовал «Извещение о реформировании жилищной системы», подчеркнув, что «по отношению к новым домам будет применяться новая система распределения». В июле 1994 года, согласно решению Госсовета КНР, основным содержанием реформирования жилищной политики в городах и посёлках стало создание системы доступного гарантированного жилья для семей со средней заработной платой, а также коммерческой системы жилищного обеспечения для семей с высоким уровнем доходов.
Вплоть до 1998 года рынок коммерческого жилья для семей с высоким доходом существовал наряду с системой общественного распределения квартир, которая всё ещё играла ведущую роль. В 1997 году лишь 120 миллионов квартир были коммерческими (менее 1/3 от общего количества построенного за год жилья). Остальные 2/3 были выкуплены предприятиями и организациями для своих работников в целях распределения.
В марте 1998 года премьером Госсовета КНР стал Чжу Жунцзи, известный как сторонник рыночных реформ. Под его руководством 1998 год оказался поворотным в реформировании китайского рынка недвижимости. В июле этого года Госсовет КНР опубликовал «Извещение о дальнейшем углублении реформирования жилищной системы в городах и ускоренном жилищном строительстве», в котором была чётко сформулирована цель: отказ от натурального распределения квартир и переход к денежным выплатам. На этот раз реформа напрямую коснулась ядра системы общественного распределения жилых помещений, и со временем оно полностью исчезло. На смену распределению пришли ежемесячные начисления — жилищные субсидии.
Вслед за рыночными реформами в этой сфере китайские банки переняли западную политику жилищного кредитования. У людей появилась возможность покупать квартиры в рассрочку. Экономные китайцы, которые не привыкли к системе кредитов и чрезмерному потреблению, тем не менее, начали приобретать жильё с помощью банковских средств. В таких крупных городах, как Пекин и Шанхай, огромное число молодых людей в возрасте до 30 лет смогли купить себе в рассрочку первую квартиру, избавив себя от скученности, в которой они прежде проживали.
Поскольку строительство жилья благодаря коммерциализации превратилось из убыточного в прибыльное дело, в стране начался строительный бум. За первое десятилетие ХХI века жилищное строительство превратилось в мощную индустрию и, наряду с автомобилестроением, стало важнейшей отраслью экономики КНР, сыграв большую роль в экономическом росте страны.
Благодаря массовому строительству произошли впечатляющие изменения в жилищных условиях горожан Китая. Существенно увеличилась доля собственных квартир в жилом фонде, улучшились условия проживания, расширилась жилая площадь. Согласно одному из исследований, которое было проведено в Юго-Западном университете экономики и финансов Китая, в 2011 году китайские семьи в среднем имели уже по 1,22 квартиры. Жилая площадь, приходящаяся на одного человека, в городах достигла 33,76 квадратного метра, увеличившись, по сравнению с началом 1980-х годов, почти в 10 раз. В крупных городах семьи среднего класса живут в квартирах, площадь которых превышает 100 квадратных метров.
Увеличилась не только площадь, лучше стали дизайн и освещение в жилых домах. Люди более тщательно обустраивают свои квартиры. С точки зрения внутренней отделки, у семей среднего класса Китая уже практически нет никаких различий с жильём американских и европейских семей. А некоторые представители бизнес-элиты и вовсе живут в особняках, часть из них предпочитают виллы. В эпоху общественного распределения жилых помещений представить такое было немыслимо.
Безусловно, результаты реформирования рынка жилья в Китае огромны, однако эти преобразования проходили отнюдь не гладко. С появлением коммерческого жилья цены на него стали стремительно расти. Несмотря на то, что очень сложно найти достоверные данные, свидетельствующие об увеличении стоимости недвижимости в Китае, на опыте людей можно наблюдать, как за прошедшие 10 с лишним лет цены на квартиры в городских районах Пекина выросли примерно в 10 раз. Стоимость вторичного жилья на третьем кольце китайской столицы превышает 40 тысяч юаней (200 тысяч рублей по официальному курсу ЦБР) за квадратный метр.
Когда в 2005 году резко подскочили цены на недвижимость, немало китайцев обвиняли в этом «жадных» застройщиков, которые, по их мнению, не продавали квартиры до последнего, дожидаясь повышения цен. Правительство КНР, откликаясь на сложившуюся ситуацию, нанесло удар по злоупотреблениям застройщиков и потребовало от них возводить больше жилья малых и средних размеров.
Но рядовые китайцы также обвиняли и власти, установившие высокие цены на землю. По мнению жителей страны, причиной подорожания квартир является дорогая земля. Правительство монополизировало все земельные участки, предназначенные для строительства. В Китае лишь местные администрации являются юридическими лицами, которые обладают правом пускать землю в продажу. Коллективные земли крестьян могут попасть на рынок только после того, как будут присвоены правительством. Для повышения доходов бюджетов местные власти постоянно поднимают цены на землю.
Многие связывают высокую стоимость недвижимости с денежно-кредитной политикой в стране и на международной арене. С одной стороны, в Китае продолжают стремительно увеличиваться эмиссия денег и объёмы кредитования, что является причиной повышения цен на товары и недвижимость. С другой стороны, валютная политика руководства страны приводит к тому, что большие потоки «горячих денег» устремляются на рынок недвижимости КНР. Кроме того, заниженный валютный курс юаня делает очень выгодным вывоз из страны всего, что производится, оголяя внутренний рынок. В результате растут внутренние цены на основные группы продукции, в том числе цены на строительные материалы.
Сталкиваясь с проблемами, неизбежно возникающими на рынке недвижимости в результате рыночного реформирования, правительство начало проводить политику регулирования этого рынка. Чтобы нанести удар по инвестиционному спросу (когда жильё приобретается для использования не по прямому назначению, а как средство вложения денег для последующей перепродажи), китайские власти неоднократно поднимали налоги на торговые сделки, связанные со вторичным рынком жилья. Согласно последним постановлениям, при перепродаже квартир необходимо платить 20% подоходного налога, которым обкладывается разница между первоначальной и продажной ценой. Кроме того, взимаются промысловый налог, гербовый сбор, пошлина и другие налоги.
В целях изменения ситуации, когда застройщики не продавали жильё до последнего, дожидаясь высоких цен на квартиры, китайское правительство существенно ограничило кредиты, которые могут предоставлять банки девелоперам, а также запретило предприятиям строительной индустрии размещать свои акции на бирже и заниматься финансированием строительства. Были введены и многочисленные кредитные ограничения для покупателей второй и более квартир. В некоторых крупных городах существуют отдельные правила для людей без местной прописки, а постоянным жителям запрещается покупать три и более жилых помещений.
В связи с этими мерами в некоторых больших городах замедлились темпы роста цен на жильё. В последние годы в Шанхае и Чунцине правительство в пилотном режиме ввело налог на недвижимость. Ожидается, что он будет распространён на всю страну. Считается, что подобная мера окажет позитивное влияние на пресечение спекуляций недвижимостью.
В начале марта нынешнего года Госсовет КНР обнародовал новую политику по регулированию рынка недвижимости, дав людям новые ожидания. С этого года правительство приступило к строительству гарантированного жилья. В 2011 году премьер Госсовета КНР Вэнь Цзябао заявил, что в последующие пять лет в стране намечено построить 36 миллионов квартир, которые попадут в категорию гарантированного жилья. Они будут главным образом сдаваться в аренду. Те граждане, которые не могут купить жильё, будут иметь возможность подать заявку на их наём. В 2012 году в Китае построено 18 миллионов квартир данной категории. Из них на продажу было выставлено около 10 миллионов. Остальные сданы в наём. Согласно плану, в 2013 году будет возведено 6,3 миллиона таких жилых помещений.
Столь масштабная программа строительства гарантированного жилья существенно улучшит жилищные условия людей со средними и низкими доходами. Городские жители, у которых нет квартиры, и те, кто живёт в отдалённых районах, постепенно будут переезжать в новые дома, построенные для них правительством. Важно и то, что в некоторых городах, таких как Циндао, Чэнду и Хэфэй, были сняты ограничения, связанные с пропиской. Таким образом, приезжим студентам или рабочим-мигрантам также предоставляется гарантированное жильё. Кроме того, эксперты полагают, что строительство 36 миллионов таких квартир сыграет стабилизирующую роль по отношению к ценам на недвижимость.
Новый премьер Госсовета КНР Ли Кэцян придаёт особое значение строительству гарантированного жилья и улучшению жилищных условий граждан. Будучи партийным секретарём провинции Ляонин, он прилагал большие усилия для реконструкции жилых помещений при старых промышленных предприятиях Ляонина, позволив тем самым переехать в эти дома многочисленным жителям с городских окраин. С 2005 года свыше двух миллионов семей в провинции поселились в новых квартирах. Программа жилищного строительства для малообеспеченных семей помогла новому премьеру Госсовета КНР завоевать неплохую репутацию.
Сейчас даже самые острые критики жилищной политики руководства КНР не предлагают вернуться к эпохе общественного распределения жилья. Благодаря рыночному реформированию жилищной политики несравнимо улучшились условия проживания китайцев. Но несомненно, что для формирования справедливой жилищной системы правительству необходимо выработать механизмы обеспечения жильём всех нуждающихся и придерживаться этого курса.
