Shihkin писал(а) ↑ 02 авг 2024 14:53:
Ага, но почему-то бэби бум случился именно в тот период когда ипотека только появилась и стоила 30% годовых. Выходит ипотека тут вообще ни при чем.
Обсуждалось уже, и не раз. На Колсаре всё уже обсуждалось.
Когда ипотека только появилась, ей мало кто пользовался. Люди копили на жильё и покупали его за нал.
Ипотека же приводит к следующим эффектам:
===
Покупка дома, квартиры, – крупное событие в жизни человека. Когда в России, под предлогом обеспечения доступности жилья, собирались вводить ипотеку, я был первым, кто предупредил, что это «новшество» приведет к гигантскому росту цен на жилье. Я много обсуждал это с покойным Отто Лацисом, очень грамотным экономистом и прекрасным журналистом, который яростно защищал ипотеку. Это обсуждение вызвало у него шок, но мою статью – на полосу, - он опубликовал в «Новых Известиях». Мой прогноз полностью опрадался, даже с некоторым избытком
Здесь я более подробно представлю свои соображения, на основании которых этот вывод был сделан, но которые технически не могли войти в газетную статью. Мне кажется, это будет инетерсно, даже и по прошествии времени. Но был один исключительно важный момент, о котором я не говорил вовсе и который я в полной мере оценил сравнительно недавно.
Итак, соображения. Когда ипотеки не было, люди покупали квартиры за наличные. Просто они должны были заплатить сразу полную цену квартиры. Поэтому в условиях рынка эта цена складывалсь на основе предложения на первичном и вторичном рынках и платежеспособного спроса населения – то есть того, сколько денег и сколько людей могли люди выплатить за жилье наличными.
Что означает ипотека? –Ипотека означает, что человек идет в банк и получает кредит с рассрочкой на определенное количество лет, отдавая квартиру банку в заклад. За счет кредита, он погашает всю или часть (это зависит от страны и условий кредитования) стоимости долга и далее выплачивает банку эту сумму плюс интерес. В России сложилась практика, что получая кредит, человек должен оплатить часть стоимости жилья. Наименьший начальный взнос в России – 10%, наибольшей где-то около 30%, хотя сегодня появляются кредиты и с нулевым начальным взносом. Но о последних кредитах – отдельный разговор. Их, во-первых, немного, и они устроены обычно особо. Когда я писал статью, я исходил из американской практики в 20% начального платежа.
Нетрудно сообразить, что платежеспособный спрос ДО того как была введена ипотека компенсированный при расчетах за наличность ценой жилья в Москве в 700-1000 долларов за квю метр жилья, после введения ипотеки неизжено должен был конверироваться в платежеспособный спрос по первому взносу! – Иными словами, люди, которые могли купить квартиру по цене, условно 1000 за квадратный метр, после «открывшейся возможности» брать кредит, могли взять крелит в банке заплатив за квадратный метр те же 1000 долларов... но в качестве первого взноса! И следовательно, цена на жильё после введения ипотеки с 20% залогом неизбежно подорожало бы (после некоторого переходного периода) В ПЯТЬ РАЗ. Ожидаемая цена жилья в Москве тогда должна была составить как минимум $3500-5000 за квадратный метр. Почему «как минимум» - Потому что выход на стационарный режим требует времени – несколько лет – а за это время покупательная способность населения должна вырасти. Этот прогноз оправдался полной мере и абсолютно точно, если учесть это самое повышение покупательной способности!
Но вот о чем я не писал и в чем состоит качественная разница между рыноком без ипотеки и рынком с ипотекой: во первых, искусственное завышение цен при 20% первого взноса не просто повышает цену на жилье. Цена «на наклейке» теряет значение. Скрытое повышение цены, не видимое на «наклейке» составляет сумму цены на ценнике плюс процент, который люди вылачивают банку за кредит. В России процент выше, чем в США, правда срок короче. Но суммы значительны именно из-за роста цен по сравнению с расчетом за наличные или В РАССОЧКУ, как это было в СССР.
Простой пример. До ипотеки, двухкомнатная квартира в Москве стоила $50000. Сегодня она стоит $250000. Бывшие $50000 превратились в 20%-ый первый взнос. При 10% кредите в год, скажем на 15 лет, человек выплатит даже при равномерном погашении банку по меньшей мере еще одну стоимость остатка в $200000 – то есть еще 200000 долларов. В результате. Для человека, квартира, которая стоила без ипотеки $50000, стала стоить $450000 - то есть В ДЕВЯТЬ РАЗ ДОРОЖЕ!
Такая вот простенька арифметика. Теперь человек дожен отдавать за квартиру в девять раз больше, чем он должен был откладывать, если бы расчет за квартиру был бы наличным!
Эффект двойной – во первых, из-за ипотеки человек просто потерял возможность покупать квартиру НЕ В КРЕДИТ – ровно те же усилия, как при наличном рынке он должен будет приложить, чтобы накопить, при ипотеке, только на первый взнос. А потом он должен отдать в ДЕВЯТЬ РАЗ БОЛЬШУЮ СУММУ – и следовательно отработать на кватиру в ДЕВЯТЬ раз больше, чем при покупке за наличность, чтобы расплатиться с кредитом. А это занчит, что он должен работать «на дядю». И этот банк – его собственник – БАНК.
Чем то отличается от крепостного права – НИЧЕМ. Единственная разница, что крепостной должен был быть прикреплен к ЗЕМЛЕ, чтобы находиться под контролем – но и платил он только ДЕСЯТИНУ и платил в основном натурой, продуктами труда, - сегодня он привязан к жилью и платит БАРИНУ только деньгами, что более гибко, так как барину не нужно даже заботиться о реализации продукции крепостного: это его забота.
Вот это надо ясно понимать. И относится это то не только к России, разумеется. Крепостное право никуда не делось – оно просто приняло более изощренные и «закамуфлированные» формы.
https://sl-lopatnikov.livejournal.com/189669.html
капитализм, счастье, помолись!!!!
