Пути решения проблем с текущими крышами. Итоги круглого стола

На прошедшем 25 мая круглом столе, посвященном самой острой на данный момент проблеме, связанной с ЖКХ, — текущим крышам — заместитель генерального директора МУП «Центр ЖКХ» по производственным вопросам Валентина Бусарова рассказала собравшимся о программах, которые Центр планирует реализовать для скорейшего решения этого больного для горожан вопроса.

О причинах
Основной причиной протечек является техническое состояние крыш. Дома, на которых произошли массовые протечки, находятся в эксплуатации более пятидесяти лет. Там крыши имеют сложную конфигурацию, выступающие элементы над кровлей (слуховые окна, домовые трубы, вентиляционные шахты). Отсутствует достаточная вентиляция чердачного пространства. С этими факторами и связан часто звучащий термин «теплые чердаки».
Также причиной протечек является низкое качество работ при выполнении текущего и капитального ремонтов. Здесь ситуация связана с тем, что в МУП «Центр ЖКХ» как и везде существует кадровая проблема. Отсутствие специалистов-кровельщиков сказывается на качестве ремонта. Поскольку ежегодно требуется проводить определенный объем работ, привлекаются люди других специальностей, имеющие допуск к работе на высоте. А они зачастую не обладают достаточной квалификацией.
Кроме того, городские строительные организации, способные предложить большую оплату труда, переманивают к себе квалифицированных работников Центра.
Специалисты МУП «Центр ЖКХ» проанализировали качество капитального ремонта, проведенного в 95−98 гг. Именно тогда проводились массовые работы по замене кровельных покрытий. При этом работы по дополнительному утеплению чердаков не проводились. Проще говоря, имело место нарушение технологии. На крышах был использован металл толщиной 0,55 мм вместо проектного 0,7 мм. Листы в стыках, расположенных поперек стока воды, соединялись вместо двойного лежачего фальца одинарным.

Немаловажным фактором протечек явилась и прошедшая аномально снежная зима с резкими перепадами температур воздуха.
Надо отметить, что сотрудники Центра не собираются перекладывать всю ответственность за сложившуюся ситуацию на природные условия. При этом нужно понимать, что в целом по России ни одному из регионов не удалось избежать возникновения схожей ситуации с протечками.
Также МУП «Центр ЖКХ» не снимает с себя ответственности за тот факт, что выполнение работ по очистке кровель проходило с нарушением технологических норм. В столь снежную зиму очистка крыш должна была осуществляться 2−3 раза в неделю, а штат сотрудников (кровельщиков) МУП «Центр ЖКХ» не позволял с такой периодичностью освобождать кровли от снега и наледи. Поэтому привлекались сторонние организации. Применялся и не предусмотренный правилами инструмент для очистки. В результате крыши были повреждены ломами и металлическими лопатами.
Ситуация на данный момент
На сегодняшний день повреждено 546 крыш из обслуживаемых 745. Повреждения коснулись в основном старой части города. Стоимость восстановительных работ — 52 894 000 рублей. Залито 1370 квартир. На ремонт в них необходимо 18 829 000 рублей. На сегодняшний день обследовано и составлено актов и локальных смет по ремонту на 1007 квартир. За получением компенсаций на ремонт обратилось 52 собственника. Сумма выплаченных компенсаций — 259 000 рублей.
Предлагаемые меры. Очистка кровель
Исходя из приведенного анализа, специалисты МУП «Центр ЖКХ» приступили к разработке проекта программы по организации очистки кровель в зимний период 2011—2012 годов. В данной программе будут представлены к рассмотрению вопросы по привлечению дополнительных сил и указаны источники финансирования работ по очистке.
Уже в этом году проводились работы согласно разработанному регламенту. Но поскольку программа была сформирована в рамках экстренной ситуации, по окончании были выявлены некоторые изъяны. Именно они будут учтены при разработке новой программы.
Фрагментарный ремонт
Проект этой программы касается тех крыш, которым требуется фрагментарный ремонт, то есть там, где в результате протечек пострадали одна или две квартиры. Количество таких домов — 354. Площадь кровель, требующих фрагментарного ремонта — 180 240 квадратных метров. На восстановление этих крыш пойдут средства, собранные в качестве платежей собственников в счет платы за ремонт и содержания жилья. Стоимость работ — 9 293 000 рублей.
Для реализации этой программы с мая по октябрь текущего года необходимо задействовать 11 бригад, состоящих из трех человек каждая. Два кровельщика и один подсобный рабочий. Отмечается, что на данный момент в ЖКХ работает всего 27 специалистов — кровельщиков.
При реализации этой программы проводится ежедневный контроль качества работ. Составление актов происходит с участием приемочных комиссий, в которые входят либо старшие по домам, либо инициативные жители. Тут надо отметить, что собственники не всегда охотно участвуют в подобных мероприятиях. Приходится проводить разъяснительную работу.
В случае если представители депутатского корпуса, собственники жилья захотят поучаствовать в контроле исполнения работ по этой программе, сотрудники МУП «Центр ЖКХ» такую возможность им предоставят.
Достоинства программы: невысокая стоимость работ и короткие сроки реализации.
Недостатки: будут восстановлены только отдельные участки кровли. Такие ремонтные работы проводятся каждый год, и сейчас можно сказать, что эти действия не дают положительных результатов. В случае повторения такой же аномальной зимы никто не может дать гарантии, что вновь не произойдет раскрытия фальцевых соединений.
Текущий ремонт
Во вторую программу войдут 192 дома (порядка 50 979 квадратных метров кровли), на которых прошли массовые залития верхних этажей. В этом случае фрагментарный ремонт недопустим, поскольку не даст нужного эффекта. Поэтому специалисты Центра предлагают устройство по периметру крыш дополнительной обрешетки. На данный момент ширина обрешетки в этих домах составляет 50 сантиметров и не выполнен пароизоляционный слой, не предусмотренный проектом при строительстве этих домов.
Предлагается увеличить ее размер до 120 сантиметров, приподняв таким образом карнизный узел, где и происходит основное образование наледи. Будет уложен гидроизоляционный слой под кровельное покрытие, осуществлено закрепление металлических листов кровли двойным стоячим фальцем. Отмечается, что на данный момент соединение на крышах осуществлено лежачим фальцем. И там, где образуется наледь, эти соединения «разрывает». Стоимость ремонта по этой программе составляет 43 604 000 рублей.
Достоинства: карнизный узел меняется полностью. Все пробитые участки устраняются. Все фальцевые соединения, открывавшиеся и закрывавшиеся многократно и пришедшие от этого в негодность, будут заменены. Для исключения залития квартир будет предусмотрена прокладка гидроизоляции. Ну, и основное — это выполнение нового, качественного соединения кровельного железа. Специалисты Центра изучили методику выполнения таких работ по другим регионам и ознакомились с положительными отзывами.
Для реализации этой программы требуется 20 бригад по пять человек (3 кровельщика, 2 подсобных рабочих). Работы должны быть произведены так же с мая по октябрь текущего года.
Недостатки: значительные финансовые затраты и продолжительность. Безусловно, для проведения этих работ придется привлечь сторонние организации. И вот тут кроется еще одна проблема. Был проведен мониторинг среди организаций, которые занимаются подобными работами в нашем городе. Их оказалось немного и не все способны принять участие в конкурсных мероприятиях, поскольку по требованию собственников подрядные организации обязаны предоставить определенный пакет документов и гарантию не менее пяти лет на все виды своих работ.
Программа капитального ремонта на условиях софинансирования
На данный момент, исходя из сроков эксплуатации, уже подлежат капитальному ремонту 443 дома, в том числе 264 с рулонной крышей. Площадь ремонтных работ по этой программе составляет 387 174 квадратных метра. Для ее реализации необходимо 892 709 000 рублей.
Достоинства: будут полностью решены проблемы, связанные с текущими крышами в городе.
Недостатки: высокая стоимость, продолжительность ремонта и проблема с привлечением сторонних организаций. Необходима высокая активность собственников, поскольку согласно Жилищному кодексу подобный ремонт может быть проведен только в тех домах, где собственники на общем собрании приняли соответствующее решение.
Именно поэтому основной задачей МУП «Центра ЖКХ» на данном этапе является разработка системы оповещения собственников о проблеме. Сейчас по законодательству сделать это можно один раз в год посредством отчета.
На сегодняшний день собственники всего 38 домов смогли организоваться, провести собрание и вынести решение о необходимости проведения капитального ремонта крыш. На все эти дома были разработаны проекты. Поскольку собственники задавали вопросы относительно высокой стоимости работ, была привлечена сторонняя проектная организация, которая проанализировала составленные сметы. Нужно помнить, что по программе софинансирования капитального ремонта жители дома должны будут внести пять процентов от полной стоимости работ.
К сожалению, ни одна саровская проектная организация эту документацию рассматривать не захотела, поэтому пришлось привлекать нижегородскую компанию.
Из положительных моментов можно отметить тот факт, что уже разработана программа по проведению ремонта в 15 домах из тех, где собственниками было принято положительное решение. Это 13 195 квадратных метров кровли. Стоимость работ составит 32 768 000 рублей. В этих домах проблема протечек будет решена на длительный срок.
Выводы
Прошедшая зима выявила организационные проблемы в МУП «Центр ЖКХ». Сотрудники Центра их не скрывают, готовы их озвучивать и, в свою очередь, открыты для получения информации со стороны собственников. Ведь справиться можно именно совместными усилиями жильцов и управляющей компании.
В ближайшее время будет разработан и направлен в адрес администрации и городской думы проект регламента по очистке кровель во время будущей зимы. В СМИ будут размещаться заявки для привлечения сторонних организаций к участию в конкурсных отборах на проведение ремонтных работ.
От администрации города потребуется помощь в решении режимных вопросов тех работников, которые будут приезжать на работу из-за зоны.