Юрист Центра ЖКХ ответил на вопросы посетителя «КС»

Ряд вопросов задала посетельница сайта в комментариях к предыдущей заметке.

Вопрос. Почему на наше обращение к главе администрации города Сарова с требованием принудить УК выполнять требования статей Жилищного кодекса и иных положений законодательства РФ и отремонтировать, наконец-то, подъезд, ремонт которого не проводился 36 лет (в других трех подъездах его выполняли последовательно последние 3 года), мы получили следующий ответ:

«В соответствии с Правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений должны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Информация об утверждении указанного перечня собственниками помещений в вашем доме не предоставлена».

Подтвердите, пожалуйста, статьей ЗАКОНА, в котором бы ваше ЗАМЕЧАНИЕ было прописано. Ибо я таких обязательств для собственника нигде не нашла.

В Жилищный кодекс не так давно была добавлена Статья 161.1 «Совет многоквартирного дома». В ней действия совета дома тоже не прописаны как обязательства.

Ответ.

— Собственнику на праве долевой собственности принадлежит общедомовое имущество (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
— Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (п. 3 ст. 30 ЖК РФ).
— Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).
— Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 28 Правил 491).
— Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
— Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
— Договор управления — это, по сути, двухсторонняя сделка, где права и обязанности возникают как у одной, так и другой стороны. Да и сам договор — это договоренности, достигнутые между сторонами по существенным условиям.
«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления» (п. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Поэтому без собственников ну никак не обойтись.

Вопрос. Вы пишете: «УК — это только наемный работник, и контроль за ним — это обязанность собственников. Для собственников такая обязанность трудна и непривычна, но она необходима, нравится им это или нет».

Где эта обязанность прописана?

Ответ. Как я указывал ранее, Управляющая организация осуществляет свою деятельность путем заключения договора управления. При этом у УК есть право заключать или нет договор управления с тем или иным домом. В отличие, к примеру, от ресурсоснабжающих организаций. Это следует из смысла ст. 161 ЖК РФ, указывающей на порядок проведения открытых конкурсов по выбору У. К. Тем самым декларируется свобода УК заявляться на такой конкурс или нет. А вот контроль за УК, по договору управления в том числе, — работа самих собственников.

Вопрос. Вы пишете: «Относительно штрафа в 250 тыс. руб., наложенных на МУП «Центр ЖКХ», хотелось бы перефразировать известное выражение «была бы организация с деньгами, а за что оштрафовать — всегда найдется».

Конечно, организация с деньгами, коли только один наш маленький дом перечислил ей по статье «текущий ремонт» 26 миллионов рублей, а подъезды ни разу не ремонтировались. Окрашивание стен раз в 35 лет смешно считать, поэтому не будем.
Но перефразированное вами вступает в противоречие с фразой сотрудников Центра ЖКХ. Они говорят так: «Денег нет». К слову, нам на закупку напольной плитки (на весь подъезд) надо 10 тыс. руб. А на все 4 подъезда — 40 тыс. Но они даже с одного подъезда начать нормальный ремонт не хотят. Перечислять содержание отписок неинтересно, да и вы его не хуже меня знаете. Так где собственник включен в список контролирующих лиц и организаций? В каком законе?

Ответ. Сразу хочу сказать, что я не пытаюсь защитить управляющие организации. Я бы хотел, чтобы собственники и управляющие организации перестали быть сторонами конфликта, а стали партнерами.

Исходя из того, что написала Vega L, можно понять, о каком многоквартирном доме идет речь. Этот дом находится в старой части города. Так вот, за 2014 год в этом доме по статье «содержание и ремонт жилья» было начислено порядка 1,5 млн рублей. В эту сумму входят все работы и расходы, которые несет управляющая организация, в том числе даже связанные со сбором денег за тепло и горячую воду.

Поэтому фраза о собранных 26 миллионах, которые перечислены управляющей организации, немного меня смущают. Ну, если только эти подсчеты велись с момента постройки дома.

Но, по сути, это не меняет общего положения дел. Проблемы в понимании и реализации жилищного законодательства действительно есть. Просто не хотелось бы подменять понятия и оперировать несуществующими суммами, вводя людей в заблуждение.

Я согласен, что наши граждане (большая их часть) на сегодняшний день не готовы активно участвовать в управлении своим домом. У нас, к сожалению, осталось такое мнение что общее, значит, ничье, или «я это не буду делать, пусть делают другие».

Такова действительность. Государство частично приняло на себя часть работы, утвердив минимальный перечень работ по обслуживанию, и ведет работу по дальнейшей минимизации участия собственников в управлении домом, но исключить участие собственников совсем нельзя. Точнее сказать, можно, но тогда какие же они будут собственники, если все решения по их имуществу принимает кто-то другой.

К сожалению, мы живем в эпоху больших перемен, где рушатся все ранее сложившиеся устои, законы, правила и создаются новые. Не все понимают и не все согласны с этими переменами, но они есть эти перемены, нравится вам это или нет.

Можно тратить десятки часов на обсуждение того, что и кто делает неправильно, но просто задумайтесь: у вас в собственности дом. У вас. Именно у вас. Он принадлежит тем, кто в нем живет. Так почему же кто-то другой должен решать кто и как этот дом будет обслуживать? Почему кто-то другой, а не вы, выбирает для вас обслуживающую организацию и договаривается об условиях обслуживания?

То, когда в домах появятся советы домов (не формальные, а реальные), будет, возможно, нескоро. Но я думаю, те люди, которые участвуют в сегодняшнем нашем общении, это как раз те, кто в силах взять инициативу в свои руки и добиваться качественного обслуживания своего дома.